Choisir un prêt hypothécaire
Prêt hypothécaire ordinaire
Le prêt hypothécaire ordinaire est offert lorsque la mise de fonds représente au moins 25 % du prix d'achat ; il peut être à taux fixe ou variable. Les prêts hypothécaires ordinaires sont ceux dont les frais sont les moins élevés, parce qu'il n'est pas nécessaire de souscrire une assurance.
Pour tous les prêts hypothécaires ordinaires, les frais suivants sont à votre charge :
- évaluation de la propriété par une société d'experts indépendants,
- inscription du prêt hypothécaire et conclusion de l'achat.
Prêt hypothécaire assuré avec mise de fonds peu élevée
La plupart des institutions financières offrent maintenant des prêts hypothécaires assurés, pour l'achat de maisons neuves ou non, lorsque la mise de fonds est moins élevée (aussi peu que 5 %) que celle associée aux prêts hypothécaires ordinaires. Comme ces prêts hypothécaires doivent être assurés contre les éventuels défauts de paiement, leurs frais sont plus élevés que ceux des prêts hypothécaires ordinaires parce qu'ils incluent les primes d'assurance.
Les prêts hypothécaires avec mise de fonds peu élevée sont souvent appelés « hypothèque LNH (Loi nationale sur l'habitation) » ou « prêt hypothécaire à proportion élevée ». La Société canadienne d'hypothèque et de logements (SCHL) et E Capital Assurance Hypothèque Canada [GE] offrent ces assurances.
Pour tous les prêts hypothécaires à proportion élevée, les frais suivants sont à votre charge :
- évaluation et frais juridiques,
- frais d'ouverture de dossier d'assurance.
Prêt fermé, ouvert ou convertible ?
On dit qu'un emprunt est fermé si le taux d'intérêt est fixé pour toute sa durée ; si vous désirez négocier le taux ou rembourser l'emprunt avant le terme, le prêteur peut exiger une indemnité ou un dédit.
Un acheteur choisira généralement un emprunt fermé s'il s'attend à ce que les taux d'intérêt montent et s'il n'a pas l'intention de vendre prochainement sa maison.
En général, ce type d'emprunt est idéal pour l'acheteur d'une première maison, surtout dans les premières années. Normalement, le taux d'intérêt d'un emprunt fermé est moins élevé que celui d'un emprunt ouvert, et l'acheteur d'une première maison préfère généralement savoir exactement ce qu'il devra payer chaque mois jusqu'à une échéance connue. Les emprunts fermés sont généralement offerts dans toute la gamme des échéances, de six mois à 25 ans.
L'emprunt hypothécaire ouvert est plus souple que l'emprunt fermé puisqu'il peut être partiellement ou intégralement remboursé à tout moment, sans dédit ni indemnité. En général, les emprunts ouverts ne sont offerts que pour six mois ou un an.
Les emprunts ouverts conviennent plutôt aux propriétaires qui ont l'intention de vendre leur maison dans un proche avenir, ou qui prévoient une baisse des taux d'intérêt. En général, les taux d'intérêt exigés sur les emprunts ouverts sont plus élevés que ceux des emprunts fermés, en raison de leur plus grande souplesse.
L'emprunt convertible est aussi sécuritaire que l'emprunt fermé et peut, en outre, être converti à tout moment et sans dédit en un emprunt fermé de longue durée. Si vous prévoyez une baisse des taux, vous pourrez gardez votre emprunt tel quel et le convertir au moment approprié. Si les taux montent, vous pouvez le convertir en emprunt fermé.
Taux fixe ou variable ?
Un emprunt hypothécaire est à taux fixe si le taux d'intérêt qu'il comporte est fixé jusqu'à l'échéance. Comme le montant des versements est également fixé, l'acheteur est tranquille : il sait exactement à combien s'élèveront tous ses versements, jusqu'à l'échéance. Les emprunts à taux fixe peuvent être ouverts (ils peuvent être remboursés à tout moment sans dédit ni indemnité) ou fermés (le remboursement avant l'échéance entraîne le paiement d'un dédit).
Lorsque le taux est variable, le montant des versements est généralement fixé pour un ou deux ans, même si les taux fluctuent au cours de cette période. Si les taux du marché baissent, la fraction du versement affectée au remboursement du capital augmente. En revanche, si les taux du marché montent, la fraction du versement affectée au paiement des intérêts est plus élevée. Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent être ouverts ou fermés, selon le cas.
Le propriétaire dont l'emprunt est à taux variable a l'avantage de pouvoir profiter des baisses des taux d'intérêt et de transformer son contrat en un emprunt à taux fixe en tout temps.
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