L'achat d'une maison n'aura jamais été aussi facile, que ce soit grâce à une hypothèque à mise de fonds modique ou à l'utilisation de votre régime enregistré d'épargne-retraite (REER) comme source de fonds.

La mise de fonds est la partie du prix d'achat que vous acquittez vous-même; elle représente votre avoir propre dans votre nouvelle propriété. Le reste est fourni par l'institution financière sous la forme d'un prêt hypothécaire. Le montant de la mise de fonds (qui représente votre mise, comme son nom l'indique, ou la valeur nette que vous avez dans votre nouvelle maison) devrait être établi bien avant le moment où vous commencez à chercher votre maison.

Hypothèque conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle nécessite une mise de fonds d'au moins 20 % du prix d'achat, et elle peut être à taux fixe ou variable. Les hypothèques conventionnelles sont celles dont les frais sont les moins élevés, parce qu'il n'est pas nécessaire de souscrire une assurance.

Hypothèque assurée à mise de fonds modique

La plupart des prêteurs proposent maintenant des hypothèques assurées, tant pour les maisons neuves que pour les maisons existantes. Dans ce cas, la mise de fonds requise est moins élevée qu'avec une hypothèque conventionnelle : elle peut être d'à peine 5 %. Comme ces hypothèques doivent être assurées contre les éventuels défauts de paiement, leurs frais sont plus élevés que ceux des hypothèques conventionnelles parce qu'elles incluent les primes d'assurance.

La prime d'assurance prêt hypothécaire est payée une fois, au moment de la clôture de l'achat. Vous pouvez acquitter la prime ou l'ajouter au montant du capital de votre hypothèque. Parlez à votre conseiller en prêts hypothécaires pour savoir quelle option est la mieux adaptée à votre situation.

Assurance prêt hypothécaire – Document d’information générale

Utiliser votre REER comme mise de fonds

Grâce au Régime d'accession à la propriété du gouvernement fédéral, les acheteurs d'une première maison peuvent utiliser jusqu'à 25 000 $ de leur REER (50 000 $ pour un couple) comme mise de fonds pour acheter une maison. Le retrait n'est pas imposable si la somme est remboursée dans les 15 ans qui suivent. Pour que vous puissiez utiliser les fonds de votre REER, ceux-ci doivent y avoir été déposés depuis au moins 90 jours.

Même si vous avez déjà assez d'argent pour votre mise de fonds, il peut être intéressant d'utiliser votre REER dans le cadre du Régime d'accession à la propriété.

Par exemple, si vous aviez déjà économisé 25 000 $ pour la mise de fonds, et en supposant que vous ayez des « droits de cotisation » suffisants dans votre REER pour pouvoir y verser cette somme, vous pourriez déposer vos économies dans un REER au moins 90 jours avant la date de clôture. Ensuite, retirez tout simplement l'argent en vous servant du Régime d'accession à la propriété.

Quel est l'avantage ? Votre cotisation de 25 000 $ sert de déduction fiscale de l'année. Servez-vous du remboursement d'impôt que vous recevrez pour rembourser une partie de votre REER ou pour payer d'autres dépenses liées à l'achat de la maison.

Cependant, l'argent que vous empruntez à votre REER ne fructifiera pas à l'abri de l'impôt, comme si vous l'aviez laissé dans votre REER. Demandez à votre planificateur financier si cette stratégie est avantageuse pour vous.

Économiser de l'argent avec une mise de fonds plus élevée

Il est avantageux pour vous de fournir la mise de fonds la plus élevée possible, car les frais d'intérêt sont proportionnels au montant de l'hypothèque, les économies pouvant être très importantes à long terme.

Le tableau ci-dessous montre qu'un propriétaire moyen parvient à économiser plus de 25 000 $ en frais d'intérêt sur une maison de 100 000 $ en faisant une mise de fonds de 25 % au lieu de la mise de fonds minimale de 5 %.

Mise de fonds % Montant de la mise de fonds Capital de l’hypothèque Total des intérêts payés1
5 % 5 000 $ 95 000 $ 122 512 $
10 % 10 000 $ 90 000 $ 116 063 $
25 % 25 000 $ 75 000 $ 96 717 $
Mise de fonds  5 %
Mise de fonds 10 %
Mise de fonds 25 %
Mise de fonds 5 %
Mise de fonds 10 % Mise de fonds 25 %
Mise de fonds  5 % Mise de fonds 10 %
Mise de fonds 25 %
Montant de la mise de fonds 10 000 $ 5 000 $ 25 000 $
Capital de l’hypothèque 90 000 $ 95 000 $ 75 000 $
Total des intérêts payés1 116 063 $ 122 512 $ 96 717 $
Quel que soit le montant de votre mise de fonds, n'oubliez pas de prévoir un peu d'argent pour l’inspection de votre maison, les frais de clôture, le déménagement et les autres frais possibles. Demandez à votre agent immobilier combien vous devriez mettre de côté.

1) Total des intérêts payés, en supposant que le taux d'intérêt reste constant à 8 %, avec une période d'amortissement de 25 ans. Le scénario n'inclut pas la prime d'assurance prêt hypothécaire.

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